La France est, parmi les 27 pays de l’Union européenne, celui qui a enregistré le plus de catastrophes naturelles depuis 1900. Pourtant, dans les communes exposées à un risque d’inondation par débordement de cours d’eau, 64 % des habitants ne savent pas qu’ils vivent en zone à risque. Ce déficit d’information concerne directement l’immobilier : vendeurs, bailleurs et acheteurs ont des obligations légales précises, assorties de sanctions réelles.

Une exposition aux risques bien plus large qu’on ne le croit

Les chiffres publiés en février 2026 par le Service de la donnée et des études statistiques (SDES) donnent le vertige. Environ 11 millions de logements sont situés dans l’enveloppe du risque d’inondation par débordement de cours d’eau, soit près de 18 millions de Français concernés. Côté argiles, un peu moins de 10,7 millions de maisons individuelles sont construites sur des sols à exposition forte ou moyenne au retrait-gonflement des argiles, ce qui représente 54 % de l’habitat individuel français. Les mouvements de terrain (glissements, effondrements) touchent plus de 14 300 communes, et les zones sismiques concentrent près de 3,9 millions de personnes, principalement dans les massifs alpins et pyrénéens.

À ces risques physiques s’ajoute une sinistralité financière croissante : entre 2001 et 2024, quatre événements naturels très graves surviennent en moyenne chaque année, contre un seul sur la période 1950-2000. Le coût des catastrophes naturelles en 2024 a dépassé 2 milliards d’euros, selon le bilan de la Caisse Centrale de Réassurance. Sur quarante ans (1982-2022), ce sont 49,9 milliards d’euros qui ont été indemnisés au titre du régime catastrophes naturelles.

Pour consulter rapidement les risques recensés par commune avant même d’organiser une visite, des outils comme cette page permettent d’accéder à des fiches de synthèse par type de risque (inondation, séisme, tempête, sécurité) en s’appuyant sur les données officielles.

L’état des risques et pollutions : un diagnostic obligatoire à ne pas sous-estimer

L’information des acquéreurs et des locataires (IAL) est encadrée par l’article L. 125-5 du Code de l’environnement, modifié par la loi du 14 février 2022. Tout bien exposé à un risque naturel, minier, technologique, ou au recul du trait de côte doit faire l’objet d’un état des risques et pollutions (ERP), annexé à la promesse de vente comme au bail de location. Ce document couvre les zones couvertes par un plan de prévention des risques (PPR), les zones sismiques, les secteurs à potentiel radon élevé, les secteurs d’information sur les sols (pollution) et les zones exposées à l’érosion côtière.

Bonne nouvelle pour les propriétaires : l’ERP ne requiert pas l’intervention d’un professionnel agréé. Le vendeur ou le bailleur peut le remplir lui-même, à condition que le document soit complet et à jour à la date de signature. Depuis le décret du 1er octobre 2022, toute annonce immobilière doit également mentionner un renvoi vers le site Géorisques, et l’état des risques doit être remis dès la première visite.

Au 1er juillet 2026, une actualisation réglementaire impose aux vendeurs et bailleurs de refaire ce document pour sécuriser leurs transactions. Un point de vigilance supplémentaire : si un plan de prévention des risques est approuvé entre la promesse de vente et l’acte authentique, l’ERP doit être mis à jour avant la signature finale. La Cour de cassation l’a confirmé dans un arrêt du 19 février 2026.

Des sanctions concrètes et une jurisprudence qui se durcit

Le manquement à l’obligation d’IAL n’est pas anodin. L’acquéreur ou le locataire lésé peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix devant le juge. La Cour de cassation a adopté depuis 2022 une conception de plus en plus extensive de ces obligations : dans un arrêt du 21 septembre 2022, elle a jugé que l’information sur la pollution des sols ne se limite pas aux seules parcelles ayant directement supporté une activité classée, mais s’étend à l’ensemble du périmètre fonctionnel de l’installation. Un arrêt d’octobre 2025 a par ailleurs précisé que le préjudice lié à un diagnostic erroné correspond au surcoût réel des travaux, et non à une simple perte de chance de négociation.

Plus de 12 500 communes sont aujourd’hui couvertes par un plan de prévention des risques naturels, dont près de 10 900 par un plan inondation. Autant de situations où l’obligation d’ERP s’applique et où la moindre omission peut avoir des conséquences juridiques sérieuses. Anticiper, vérifier et actualiser : voilà la règle d’or que la jurisprudence récente transforme en impératif pratique pour tout vendeur ou bailleur en France.