Le risque d’impayé est l’une des craintes les plus répandues chez les propriétaires bailleurs en France. Et les chiffres lui donnent raison : en 2025, le taux d’impayés dépasse 4 % en province, et près de 20 % des loyers font l’objet d’une relance dès les premiers jours du mois. Face à cette réalité, mieux vaut connaître ses options avant que le problème ne se pose.

La GLI, un filet de sécurité efficace mais encadré

La garantie loyers impayés (GLI) permet au propriétaire de se couvrir contre les défaillances de paiement de son locataire. Elle peut aussi, selon le contrat, prendre en charge les dégradations locatives ou offrir une protection juridique. Son coût oscille entre 2,5 % et 4 % du loyer charges comprises, et la souscription doit intervenir avant la signature du bail ou dans les quinze jours suivant l’entrée dans les lieux.

Mais la GLI n’est pas accessible à tous les profils. Les assureurs exigent des critères stricts : revenus au moins égaux à trois fois le loyer pour un salarié en CDI confirmé, deux ans d’ancienneté pour un indépendant, missions continues sur douze mois pour un intérimaire. Un dossier incomplet peut suffire à faire rejeter une demande d’indemnisation. Pour comprendre en détail les mécanismes de cette garantie et les démarches à suivre, le guide sur le recours impayé loyer détaille les étapes concrètes. À noter : la GLI ne peut pas être cumulée avec un cautionnement solidaire, sauf pour les étudiants et les apprentis, conformément à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Une alternative publique et gratuite existe : la garantie Visale, portée par Action Logement. Elle s’adresse principalement aux jeunes actifs, locataires en CDD et ménages modestes, avec un plafond de 1 500 euros par mois en Île-de-France et 1 300 euros ailleurs, sur 36 mois maximum.

Que faire quand l’impayé est déjà là ?

La procédure légale suit un ordre précis. Dès le premier retard, une lettre de relance amiable s’impose. Si le locataire bénéficie d’aides au logement, signaler l’impayé à la CAF ou à la MSA dès deux mois de retard permet de rediriger les versements vers le bailleur. Passé ce stade, c’est le commissaire de justice qui intervient avec un commandement de payer, accordant au locataire un délai de deux mois pour régulariser la situation.

Si rien ne bouge, la saisine du juge des contentieux de la protection ouvre la voie à la résiliation du bail, puis à l’expulsion. La durée totale peut atteindre douze à dix-huit mois. Pour les dettes inférieures à 5 000 euros, la médiation ou la conciliation restent des voies plus rapides et moins coûteuses. Depuis le 1er juillet 2025, une procédure de saisie sur salaire directement auprès de l’employeur serait également possible pour les créances sous ce seuil, sans passer par le tribunal, bien que cette disposition mérite confirmation sur Légifrance.

Un dernier chiffre mérite attention : le taux d’impayés est de 1,97 % pour les logements gérés par des professionnels, contre 5,33 % pour ceux gérés en direct. La prévention, qu’elle passe par une vérification rigoureuse des dossiers ou par la souscription d’une garantie adaptée, reste la meilleure des procédures. Pour aller plus loin sur les questions d’assurance, d’autres ressources pratiques sont disponibles sur le site.